マンションの面積表記:専用・供給・契約面積

なぜ面積がいくつもあるのか

韓国のマンション広告を見ると、同じ家に数字が三つも四つも付いています。共同住宅には一人で使う空間と隣人と共に使う空間が混ざっていて、どこまで足すかによって面積が変わるからです。法定の計量単位は平方メートルですが、日常では今も坪で話すことが多く、どの面積を坪に換算したのかが抜けると、同じ言葉でも違う大きさを指すことになります。面積を比べるときは、まず基準をそろえることが出発点です。

専用面積:自分の家だけが使う空間

専用面積は、玄関の内側で世帯が独占して使う部屋、居間、台所、浴室などの面積です。測り方の基準線は法令で決まっています。登記簿謄本と建築物台帳に書かれる面積も専用面積で、住宅関連の制度の基準になるのもたいていこの面積です。たとえば住居専用面積85㎡以下を国民住宅規模と定めているため、この線に合わせた間取りが多くなっています。異なる団地を比べるとき、最も公平な数字が専用面積です。

供給面積と契約面積

供給面積は、専用面積に階段、廊下、エレベーターホール、一階の玄関のように住棟内で共に使う住居共用面積を足した値です。契約面積は、ここに地下駐車場、管理事務所、高齢者用の集会所といった団地施設の持ち分であるその他共用面積まで足した値です。分譲契約書にはこれらの面積が並んで書かれ、分譲価格を面積で割った単価を言うときは、どの面積を基準にするかで数字が大きく変わります。

• 専用面積:世帯の内部
• 住居共用面積:階段・廊下・エレベーターホールなど
• 供給面積=専用+住居共用
• その他共用面積:地下駐車場・管理施設など
• 契約面積=供給+その他共用

サービス面積:バルコニーはどこにも入らない

バルコニーは専用面積にも供給面積にも入らないサービス面積です。そのためバルコニーを拡張して部屋に取り込んだ家は、書類上の面積は同じでも実際に使える空間が広くなります。同じ専用面積でも、バルコニーがどれだけあり拡張されているかで体感がかなり違うのはこのためです。拡張していない家では、バルコニーを収納や洗濯の空間として使います。拡張の有無と適法な手続きを経たかは、建築物台帳や管理事務所、仲介士に確認できます。

坪型の表記の読み方

韓国のマンションで何坪型と呼ぶときは、慣行として供給面積を坪に換算した値を使うことが多いです。1坪は約3.3058㎡なので、専用84㎡は約25.4坪ですが一般に30坪台と呼ばれ、専用59㎡は約17.8坪ですが20坪台と呼ばれます。共用面積の割合は団地ごとに違うため、同じ坪型と呼ばれても専用面積が異なることがあります。広告に坪型しかなければ、専用面積を別に尋ねてください。このサイトの面積計算機で部屋の広さを実際に測ってみるのも、感覚をつかむのに役立ちます。

専用率と住まいの形による違い

供給面積に占める専用面積の割合を専用率と呼びます。専用率は団地の設計、廊下型か階段室型か、階数や共用施設の規模によって変わります。オフィステルはマンションとは適用される法律が違い、契約面積を基準に案内されることが多いため、同じ数字でも実際に使える空間がマンションよりかなり小さいことがあります。住まいの形が違えば数字をそのまま比べず、専用面積に直して見てください。

• マンション同士:専用面積で比べる
• マンションとオフィステル:表記の基準から確認
• 同じ坪型:専用面積とバルコニー拡張の有無を確認

面積がお金とつながるところ

面積は広さだけの問題ではなく、費用ともつながっています。管理費は団地ごとに方式が違いますが、供給面積を基準に分けることが多く、共用面積の大きい団地では同じ専用面積でも管理費が高くなることがあります。坪単価を比べるときも、どの面積で割ったかを確認する必要があります。税金は面積より公示価格が基準になることが多いものの、一部の制度は専用面積の要件を設けています。具体的な基準は該当機関の公式案内を確認してください。

確認の習慣と注意

面積は広告の文言ではなく、公的書類で確認するのが原則です。登記簿謄本の表題部と建築物台帳の専用面積が広告と同じかを見て、分譲なら契約書の面積表を最後まで読んでください。実際の家では、大きな家具が入る場所をメジャーで測っておくと、引っ越し後の後悔が減ります。この記事は面積の概念についての一般的な案内であり、投資・法律・税務の助言ではありません。面積の算定基準や関連制度は変わりうるため、韓国の国土交通部などの公式案内を確認してください。